近日，號(hào)稱(chēng)“宇宙第一房企”的碧桂園，公布了2017年財(cái)報(bào)，業(yè)績(jī)非常靚麗。

2017年度，碧桂園實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售約人民幣5508.0億元，共經(jīng)營(yíng)1468個(gè)項(xiàng)目，覆蓋中國(guó)大陸30個(gè)省、220個(gè)市、768個(gè)縣╱鎮(zhèn)區(qū)，成為全球最大的住宅開(kāi)發(fā)商，領(lǐng)跑行業(yè)。

對(duì)于絕大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，可能對(duì)千億這個(gè)級(jí)別的數(shù)字沒(méi)直觀感覺(jué)，因?yàn)槲覀兘?jīng)常用不到這么大量級(jí)的數(shù)字。

舉個(gè)例子，拿我們?nèi)粘：鹊降乃崮虂?lái)說(shuō)，2017年中國(guó)的市場(chǎng)規(guī)模大概1200億，碧桂園一家的銷(xiāo)售額可以頂?shù)蒙纤膫€(gè)半酸奶行業(yè)。

十年前，碧桂園收入只有157億，短短十年之內(nèi)翻了35倍，躋身中國(guó)，乃至世界頂級(jí)房地產(chǎn)公司。

可以說(shuō)，碧桂園這家公司，在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中，最值得研究的一家公司，只有研究碧桂園，你才能搞懂中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，讀懂這門(mén)生意背后的密碼。

充滿(mǎn)傳奇 多次第一

碧桂園成立于1992年，總部位于廣東佛山順德，是中國(guó)最大的城鎮(zhèn)化住宅開(kāi)發(fā)商，位列福布斯全球上市公司500強(qiáng)。

目前公司業(yè)務(wù)包括物業(yè)開(kāi)發(fā)、建安、裝修、物業(yè)管理、物業(yè)投資、酒店開(kāi)發(fā)和管理等。

碧桂園的發(fā)展歷史充滿(mǎn)傳奇的色彩，開(kāi)創(chuàng)了許多中國(guó)地產(chǎn)的“第一次”：

-1999年，廣州碧桂園在春節(jié)期間開(kāi)盤(pán)，打破了“春節(jié)不開(kāi)盤(pán)”的先例，也掀開(kāi)了中國(guó)“假日地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)”序幕；并在國(guó)內(nèi)首創(chuàng)全裝修賣(mài)房、看樓巴士、搖珠拿籌等形式。

-2002年，碧桂園鳳凰城（廣州） 開(kāi)盤(pán)，憑借“白領(lǐng)也可以住別墅”這一營(yíng)銷(xiāo)理念，掀起了別墅搶購(gòu)的風(fēng)潮，當(dāng)天熱銷(xiāo)7.5億元，創(chuàng)造當(dāng)時(shí)中國(guó)房地產(chǎn)界銷(xiāo)售神話(huà)。

-2013年，碧桂園銷(xiāo)售額躍至1060億元，這個(gè)2012年銷(xiāo)售額才完成476億元的房企，成為房企“千億俱樂(lè)部”的大黑馬。

2017年總收入達(dá)2269億，同比增長(zhǎng)約 48%；毛利率為25.9%，同比上升4.8個(gè)百分比。

2017年度，交付物業(yè)所確認(rèn)收入的平均銷(xiāo)售價(jià)格約每平方米7863元，對(duì)比2016年度的約每平方米6191元，提高27%。

受益于三四線城市過(guò)去一年的火熱行情，公司銷(xiāo)售整體去化率高達(dá)81.5%。截至2017年底，公司已摘牌和已簽約的土地儲(chǔ)備約2.8億方，土儲(chǔ)充裕。

周期行業(yè) 預(yù)判周期

首先，來(lái)看看最近8年中國(guó)百城價(jià)格走勢(shì)，可以看出樓市價(jià)格呈現(xiàn)出周期性波動(dòng)的特點(diǎn)。

對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，一般整個(gè)項(xiàng)目周期長(zhǎng)達(dá)2-3年，需要經(jīng)歷以下四步：

1、競(jìng)標(biāo)獲取土地，獲得施工許可證等；

2、開(kāi)始施工，施工投入；

3、申請(qǐng)預(yù)售證，開(kāi)始預(yù)售；

4、完工交付。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，需要提前拿地、蓋樓，企業(yè)的管理層需要對(duì)樓市的周期進(jìn)行提前預(yù)判。

一般情況下，在宏觀經(jīng)濟(jì)周期的上升階段，房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模、市場(chǎng)需求和供給都會(huì)相應(yīng)增加，反之，則會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求萎縮，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增大，投資規(guī)模下降的情況。

作為普通投資人，既沒(méi)有宏觀研究的視角，又非房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，究竟該如何快速預(yù)判房?jī)r(jià)漲跌周期？

上市房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)報(bào)里其實(shí)藏著各個(gè)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)未來(lái)的判斷，這也有助于我們撥開(kāi)樓市錯(cuò)綜的迷霧。

精準(zhǔn)判斷 飛速發(fā)展

如果你想從房地產(chǎn)企業(yè)里看出管理層對(duì)未來(lái)走勢(shì)判斷，小尼得先帶你理解兩個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表中的科目：土地使用權(quán)和在建物業(yè)，通俗來(lái)講就是拿地和蓋房。

土地使用權(quán)，就是我們通常所提到的土地，對(duì)于碧桂園來(lái)說(shuō)，已經(jīng)占到蓋房成本中的一半以上，這是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的原料。（關(guān)于成本分析明天會(huì)詳細(xì)講解）

由于相關(guān)法律約束，房地產(chǎn)公司并不能長(zhǎng)期囤地待漲，根據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法第三十七條：

禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪耕地。已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，一年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該幅耕地的集體或者個(gè)人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；一年以上未動(dòng)工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)；

連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無(wú)償收回用地單位的土地使用權(quán)。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)周期判斷必須更為精準(zhǔn)，一旦拿了過(guò)多的土地卻沒(méi)有足夠現(xiàn)金來(lái)開(kāi)發(fā)，將會(huì)資金鏈斷裂。

在建物業(yè)，就是正在蓋的房子，包括建安成本（就是建造房子所需要的開(kāi)支）、土地使用權(quán)和借款成本。

當(dāng)房子開(kāi)始建造時(shí)候，土地使用權(quán)就會(huì)轉(zhuǎn)入到在建物業(yè)這個(gè)科目里。

如果企業(yè)在房?jī)r(jià)底部，預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)增速會(huì)加快時(shí)，一定會(huì)搶先蓋房，確保高價(jià)時(shí)可以出貨；如果預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)增速會(huì)放緩，則會(huì)選擇將現(xiàn)有現(xiàn)金優(yōu)先拿地，不著急蓋房。

一圖勝千言！

作為房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售之王，近八年來(lái)其對(duì)房地產(chǎn)周期的預(yù)判水平如何，看完這個(gè)圖，相信你心里也就有數(shù)了。

神準(zhǔn)！

總體來(lái)看，土地與在建物業(yè)的比例和房?jī)r(jià)是反向相關(guān)的。

當(dāng)房?jī)r(jià)加速上漲時(shí)候，碧桂園會(huì)加速把手中的土地建成房子。

正是碧桂園近些年都能踩對(duì)，從而，直接讓它成為今天國(guó)內(nèi)最大的房地產(chǎn)企業(yè)之一。

來(lái)源：企業(yè)公告

如果你感興趣，可以把上述指標(biāo)和股價(jià)、業(yè)績(jī)疊加起來(lái)一起分析，也許你會(huì)有更有趣的發(fā)現(xiàn)。

在一個(gè)特定時(shí)間段，一家房地產(chǎn)公司是傾向拿地，還是蓋房，就是研究房?jī)r(jià)的密碼。

對(duì)于碧桂園而言，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)未結(jié)束，將會(huì)繼續(xù)聚焦城鎮(zhèn)化帶來(lái)的住宅及相關(guān)需求，打造覆蓋客戶(hù)全生命周期的資源整合平臺(tái)。

當(dāng)然，土地和在建物業(yè)只是碧桂園財(cái)報(bào)里的冰山一角。

你還想知道你買(mǎi)的房子里成本有哪些，碧桂園是如何一步一步做到銷(xiāo)售之王的，歡迎鎖定明天的早樓市，為您進(jìn)一步解密世界樓市銷(xiāo)售冠軍碧桂園。

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